מעון לאה בע"מ נ' כהן ואח'

פסק דין

כללי

1. בין התובעת לנתבע 1 נחתם הסכם להשכרת בניין בן 6 דירות בתל אביב לתקופה של כ-10 שנים. הנתבעים 2 ו-3 ערבים להתחייבויות הנתבע 1 על פי ההסכם. התובעת טוענת כי הנתבע 1 הפר מספר התחייבויות הקבועות בהסכם השכירות הפרה יסודית, ועל כן היא מבקשת להורות על השבת המושכר למצבו הקודם ופינויו, וכן לחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, בתשלום פיצוי מוסכם על פי הסכם השכירות.

א. הרקע

2. התובעת היא הבעלים הרשום במרשם המקרקעין של חלקה 11 בגוש 7455 (לשעבר חלקה 91 בגוש 6939) הנמצאת בשדרות רוטשילד 59 בתל אביב (להלן: "החלקה") ושל בניין המגורים הבנוי על החלקה (להלן: "הבניין").

3. ביום 3.4.05 התקשרה התובעת (להלן גם: "המשכירה") עם הנתבע 1 בחוזה שכירות בלתי מוגנת (להלן: "חוזה השכירות") של הבניין והחלקה (להלן: "המושכר"), לפיו התחייבה התובעת להשכיר לנתבע 1 (להלן גם: "השוכר") את המושכר לתקופה של כ-10 שנים, מיום 1.4.05 ועד ליום 28.2.15 (להלן: "תקופת השכירות") לצרכי מגורים או השכרת דירות לצרכי מגורים לשוכרי משנה. הנתבעים 2 ו-3 חתמו על התחייבות לערוב ביחד ולחוד לכל התחייבויות הנתבע 1 על פי חוזה השכירות.

4. המשכירה טוענת כי השוכר הפר מספר התחייבויות הקבועות בחוזה השכירות הפרה יסודית, ועל כן היא מבקשת להורות על השבת המושכר למצבו הקודם, פינויו, וכן לחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, בתשלום הפיצוי המוסכם על פי חוזה השכירות.

5. ביום 3.10.06 הגישה המשכירה תביעה בסדר דין מקוצר. בחקירת הנתבע שנערכה בדיון שהתקיים בפניי ביום 8.10.07 הודה השוכר, מר כהן אילן, כי כיום, לאחר שביצע עבודות לחלוקת 6 הדירות שהיו במושכר, ישנן 18 דירות במושכר, כי הורשע בגין בנייה בלתי חוקית במושכר, וכי ניתן צו להריסת הבנייה הבלתי חוקית שביצע במושכר. בהחלטה שניתנה על ידי במועד זה, טרם סיום חקירת הנתבע 1, קבעתי כי יש ליתן למבקשים רשות להתגונן על יסוד הבקשה בלבד, מכוח סמכותי על פי תקנה 205(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד- 1984, וזאת מאחר שהבקשה למתן רשות להגן מגלה לכאורה הגנה ברמה המינימאלית הנדרשת על פי הפסיקה למתן רשות להגן. כן קבעתי שם כי מאחר שתצהירי הנתבעים זהים בתוכנם, תצהירו של הנתבע 1 ישמש כתב הגנה.

6. דיוני ההוכחות בתיק התקיימו בפניי במועדים 19.11.08 ו-4.5.09.

בהתאם להחלטתי מיום 4.5.09, הגישו הצדדים סיכומים בכתב, כדלקמן:

סיכומי התובעת הוגשו ביום 6.7.09.

סיכומי הנתבעים הוגשו ביום 30.9.09.

סיכומי התשובה הוגשו ביום 14.10.09.

ב. טענות הצדדים

טענות התביעה

7. התובעת טוענת כי השוכר הפר מספר התחייבויות הקבועות בחוזה השכירות כדלהלן:

א. על פי סעיף 5 לחוזה השכירות, התחייב השוכר לשלם לתובעת דמי שכירות חודשיים בסך של 5,000$ בתוספת מע"מ, ולהפקיד בתוך 50 ימים מיום חתימת החוזה שיקים דחויים אישיים ע"ח כל דמי השכירות לפקודת מנהלת התובעת, הגב' לאה קירש. התובעת טוענת כי השוכר הפקיד בידיה שיקים דחויים אישיים ע"ח כל דמי השכירות, אולם חלקם לא כובדו ע"י הבנק בגין אי כיסוי מספיק ותמורתם שולמו באיחור.

ב. התובעת טוענת כי השוכר הרס את רוב הקירות הפנימיים בכל קומות הבניין וביצע שינויים פנימיים של חלוקת דירות במושכר, וכיום יש במושכר (שבמועד השכרתו היה בן 6 דירות) 18 דירות (להלן: "חלוקת הדירות"). וזאת, לטענתה, ללא השגחת מהנדס אזרחי ומהנדס אינסטלציה, בניגוד לסעיף 13 לחוזה השכירות.

ג. כן טוענת התובעת כי עבודות הבנייה שביצע השוכר במושכר בוצעו ללא קבלת היתר מתאים ושלא כדין, בניגוד לסעיף 7ב' לחוזה השכירות. לעניין זה מפנה התובעת לפסק הדין הפלילי החלוט שניתן ע"י ביהמ"ש המחוזי בת"א ביום 30.12.07 על פי הסכמת הצדדים, בו נקבע כי הבנייה במושכר בוצעה שלא כדין וכי יש להרוס את הבנייה הבלתי חוקית עד ליום 30.12.08.

ד. התובעת טוענת כי השוכר ביצע שינויים חיצוניים במושכר והרס את החנייה המקורה ואת המבואה לחדר המדרגות בבניין, ובנה גדר בחלקה ללא פיקוח של מודד מטעם התובעת וללא פיקוח של מהנדס, ובעשותו כן הפר השוכר את סעיפים 7ב', 13 ו-30 לחוזה השכירות.